Ausweisung des Mieters wegen Mietzinsrückstand: Obergericht Zürich bestätigt strenge Praxis
Wer den Mietzins nicht bezahlt, riskiert die Kündigung und letztlich die Ausweisung aus der Wohnung. Das Obergericht des Kantons Zürich hat in einem aktuellen Entscheid vom 1. April 2026 (LF260023-O/U) erneut bestätigt, dass eine gültige Kündigung wegen Mietzinsrückstands konsequent durchgesetzt werden kann. Zudem zeigt der Entscheid, welche Anforderungen an eine Berufung gegen einen Ausweisungsentscheid gestellt werden.
Kündigung wegen Mietzinsrückstand nach Art. 257d OR
Das schweizerische Mietrecht erlaubt Vermietern, ein Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug gerät.
Voraussetzung ist, dass:
- der Vermieter den ausstehenden Mietzins schriftlich mahnt,
- eine gesetzliche Zahlungsfrist ansetzt und
- die Kündigung für den Fall der Nichtzahlung androht.
Werden die Mietzinsausstände nicht fristgerecht beglichen, kann der Vermieter das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR kündigen.
Der Fall vor dem Obergericht Zürich
Die Mieterin hatte offene Mietzinse trotz Mahnung nicht bezahlt. Die Vermieter kündigten daraufhin das Mietverhältnis form- und fristgerecht.
Nach Ablauf der Kündigungsfrist blieb die Mieterin weiterhin in der Wohnung. Die Vermieter beantragten deshalb beim Bezirksgericht Affoltern die Ausweisung der Mieterin.
Das Bezirksgericht hiess das Gesuch gut und verpflichtete die Mieterin zur Räumung der Wohnung.
Berufung gegen die Ausweisung
Die Mieterin erhob Berufung beim Obergericht Zürich. Sie machte geltend, dass sie derzeit keine Ersatzwohnung finde und bei einem sofortigen Auszug obdachlos würde. Zudem seien auch beim Sozialdienst keine geeigneten Unterkünfte verfügbar.
Sie beantragte insbesondere:
- eine Verlängerung der Auszugsfrist um drei Monate,
- den Verzicht auf Vollstreckungsmassnahmen,
- die Berücksichtigung ihrer persönlichen Härtesituation.
Obergericht Zürich: Persönliche Härte genügt nicht
Das Obergericht trat auf die Berufung nicht ein.
Zur Begründung führte das Gericht aus, dass sich die Mieterin nicht mit den rechtlichen Erwägungen des Bezirksgerichts auseinandergesetzt habe. Insbesondere bestritt sie weder:
- die bestehenden Mietzinsrückstände,
- die erfolgte Mahnung,
- noch die Gültigkeit der ausgesprochenen Kündigung.
Stattdessen berief sie sich ausschliesslich auf ihre schwierige persönliche Situation.
Nach Auffassung des Obergerichts reicht dies nicht aus, um einen Ausweisungsentscheid erfolgreich anzufechten. Eine Berufung muss konkret aufzeigen, weshalb die vorinstanzliche Rechtsanwendung oder Sachverhaltsfeststellung fehlerhaft sein soll.
Keine Mieterstreckung bei Kündigung wegen Zahlungsrückstand
Der Entscheid erinnert zudem an einen wichtigen Grundsatz des Mietrechts:
Bei einer Kündigung wegen Mietzinsrückstand ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses grundsätzlich ausgeschlossen.
Dies ergibt sich direkt aus Art. 272a Abs. 1 lit. a OR.
Viele Mieter hoffen in solchen Situationen auf eine Verlängerung des Mietverhältnisses. Das Gesetz sieht jedoch gerade bei Zahlungsrückständen eine klare Ausnahme vor.
Frist verpasst: Wann ist eine Fristwiederherstellung möglich?
Die Mieterin machte zusätzlich geltend, sie habe aufgrund einer Erkrankung eine gerichtliche Frist versäumt.
Das Obergericht behandelte ihre Eingabe als Gesuch um Fristwiederherstellung gemäss Art. 148 ff. ZPO. Zuständig hierfür sei jedoch das Gericht, vor welchem die Frist versäumt wurde.
Der Entscheid zeigt, dass eine Fristwiederherstellung grundsätzlich möglich ist, wenn die betroffene Partei glaubhaft machen kann, dass sie an der Fristversäumnis kein oder nur ein leichtes Verschulden trifft.
Bedeutung für Vermieter
Für Vermieter bestätigt der Entscheid die bestehende Praxis:
Kündigungen wegen Mietzinsrückständen können wirksam durchgesetzt werden.
Das Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen bietet eine rasche Möglichkeit zur Ausweisung.
Nach einer gültigen Kündigung bestehen nur begrenzte Verteidigungsmöglichkeiten für den Mieter.
Soziale Härtefälle führen nicht automatisch zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses.
Bedeutung für Mieter
Für Mieter zeigt der Entscheid, wie wichtig es ist, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen.
Wer eine Kündigung anfechten will, sollte:
- Fristen unbedingt einhalten,
- Mietzinsrückstände möglichst rasch begleichen,
- Kündigungen rechtzeitig überprüfen lassen,
- und Rechtsmittel sorgfältig begründen.
Spätestens nach Erhalt einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands empfiehlt sich die Prüfung durch einen im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt.
Fazit
Der Entscheid des Obergerichts Zürich bestätigt die strenge Praxis bei Kündigungen wegen Mietzinsrückstand und anschliessenden Ausweisungsverfahren. Persönliche oder soziale Härten können zwar menschlich nachvollziehbar sein, ersetzen jedoch keine rechtlichen Einwände gegen die Kündigung.
Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten deshalb ihre Rechte und Pflichten frühzeitig prüfen lassen, um kostspielige Fehler und langwierige Verfahren zu vermeiden.
Benötigen Sie Unterstützung bei einer Kündigung wegen Mietzinsrückstand, einer Ausweisung oder der Anfechtung einer Kündigung? Gerne beraten wir Sie im Mietrecht und vertreten Ihre Interessen vor Schlichtungsbehörden und Gerichten.