Ein Mietobjekt wird durch den Vermieter an einen neuen Eigentümer verkauft, während ein Verfahren bezüglich der Hinterlegung von Mietzinsen durch den Mieter im Gange ist.
Sich stellende Detailfragen:
◦ Geht das Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer über?
◦ Wer ist Partei im laufenden Hinterlegungsverfahren nach dem Verkauf?
◦ Was geschieht mit den bereits hinterlegten und den zukünftig fällig werdenden Mietzinsen?
Rechtslage:
Aus Art. 261 OR ergibt sich der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Das Gesetz sieht vor, dass bei einer Veräusserung der Mietsache das Mietverhältnis von Gesetzes wegen auf den Erwerber übergeht.
Die Rechtsprechung hat die Tragweite des Übergangs des Mietverhältnisses präzisiert. Das Bundesgericht bestätigt konstant, dass bei einer Veräusserung der Liegenschaft der Käufer von Gesetzes wegen mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt (BGE 110 II 309; BGer 4A_401/2020). Der Erwerber übernimmt den Vertrag so, wie er für den bisherigen Eigentümer gegolten hat. Der Eintritt in das Vertragsverhältnis erfolgt nicht rückwirkend. Der Erwerber übernimmt die Rechte und Pflichten, die im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bestehen oder zukünftig entstehen.
Hängige Prozesse gehen auf den Erwerber über, soweit sie Sachverhalte betreffen, die sich auch nach dem Parteiwechsel auf das Mietverhältnis auswirken könnten (BGE 127 III 273). Da das Hinterlegungsverfahren die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag betrifft (insbesondere die Pflicht zur Mängelbehebung des Vermieters und die Pflicht zur Mietzinszahlung des Mieters), wirkt sich der Parteiwechsel direkt auf das laufende Verfahren aus. Ein solches Verfahren betrifft einen Sachverhalt, der sich auch nach dem Parteiwechsel auf das Mietverhältnis auswirkt. Folglich tritt der Erwerber als neuer Vermieter in das hängige Verfahren ein.
Vor dem Eigentumsübergang hinterlegte Mietzinse:
Diese Mietzinse betreffen eine Periode, in welcher der Veräusserer Vermieter war. Die Forderungen des Mieters, die zur Hinterlegung berechtigten, richteten sich gegen den Veräusserer. Mietzinsreduktionen sind ab Kenntnis des Mangels durch den Vermieter bis zur Veräusserung an den ehemaligen Vermieter zu richten.
Nach dem Eigentumsübergang fällig werdende Mietzinse:
Ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs ist der Erwerber der neue Vermieter und Gläubiger der Mietzinsforderungen. Besteht der Mangel, der zur Hinterlegung geführt hat, fort, ist der Mieter berechtigt, auch die zukünftigen Mietzinse weiterhin zu hinterlegen. Diese Hinterlegung erfolgt nun aber gegenüber dem neuen Eigentümer. Ansprüche auf Mietzinsreduktion sind ab Erwerbszeitpunkt an den neuen Eigentümer zu richten.
Praktische Probleme:
Die Abgrenzung der Verantwortlichkeiten zwischen altem und neuem Vermieter ist der heikelste Punkt. Der Grundsatz der fehlenden Rückwirkung des Vertragsübergangs (BGer 4A_401/2020) bedeutet, dass der Veräusserer für vor dem Verkauf entstandene Verbindlichkeiten haftet, während der Erwerber für fortbestehende und neue Mängel verantwortlich ist. Die Aufteilung der hinterlegten Mietzinse kann sich als komplex erweisen. Es ist für alle Parteien ratsam, den Eigentumsübergang und den damit verbundenen Parteiwechsel der zuständigen Schlichtungs- oder Gerichtsbehörde umgehend und klar zu kommunizieren, um prozessuale Komplikationen zu vermeiden.
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Clay Banks Unsplash