Bei Mängeln an Wohn- oder Geschäftsräumen können Mieter unter folgenden Voraussetzungen den Mietzins bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen lassen, wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt:
1. Es liegt ein Mangel an der (unbeweglichen) Mietsache vor,
2. der Mieter hat vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangt und
3. dem Vermieter zur Beseitigung schriftlich eine angemessene Frist angesetzt und
4. die Hinterlegung schriftlich angedroht.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, gelten die Mietzinsen mit der Hinterlegung als bezahlt. Das Bundesgericht hat in seinem Entscheid vom 3. Mai 2021 (Urteil 4A_571/2020) präzisiert, dass ausschliesslich in Zukunft fällig werdende Mietzinsen hinterlegt werden dürfen. Das Bundesgericht hatte folgenden Sachverhalt zu beurteilen:
Eine Mieterin hatte im September 2018 von der Vermieterin die Behebung von Mängeln an einem von ihr gemieteten Lagerraum verlangt. Sie drohte der Vermieterin die Hinterlegung der Mietzinsen an, für den Fall, dass die Mängel nicht behoben würden. Da die Vermieterin untätig blieb, zahlte die Mieterin keine Miete mehr. Sie hinterlegte die Mietzinsen für die Monate Oktober und November erst bei der zuständigen Schlichtungsstelle, nachdem bereits die Novembermiete fällig geworden und sie von der Vermieterin gemahnt worden war. Im Dezember kündigte die Vermieterin nach Fristablauf das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstandes. Das Bundesgericht entschied, dass mit der Wirkung einer Bezahlung nur künftige Mietzinsen hinterlegt werden können. Im konkreten Fall erfüllte die Mieterin diese Voraussetzung nicht, womit die Mieten durch die Hinterlegung nicht als bezahlt galten und die Kündigung wegen Zahlungsrückstands rechtmässig war. Die Mieterin musste somit das Mietobjekt verlassen.
Sollten Sie Fragen zu Ihren rechtlichen Möglichkeiten bei Mängeln am Mietobjekt oder zur Vorgehensweise bei der Hinterlegung des Mietzinses haben, können Sie mich gerne kontaktieren.
Bild: josip i unsplash